成功购房的十条原则

　　买房是家庭的一项较大的投入，也算是投资，如果能成功选择好你的房屋，保证你不会吃亏。对于相当一部分消费者来说，由于缺乏相应的购房经验，使得买房前或多或少的有些“不知所措”。那么，怎样才能购得一个称心如意的住房呢？您不妨按照下面的十条原则做做看，也许你会大有收获。

　　原则一：锁定购房目标

　　根据自己工作、生活、社交等区域，来确定自己所购房子的位置；根据自己的经济承受能力（但要注意同一类房型面积有大小，还有层次朝向的关系）确定购房的预算总价；选择合适的付款方式；究竟是买现房还是期房；对房型有何特别的要求，譬如厅要多大等要心中有数。

　　原则二：掌握“Ｔ＋１”规律

　　从区域经济角度认识楼盘的“价值。目前许多城市的楼盘多半选择在城市的中心及商业繁华地带，从地理位置看可谓是绝对的“旺地”，但是从住宅经济方面看，楼市的“钻石地段”却在离“旺地”大约步行１５分钟左右地带。这就是在发达国家和地区楼市流行的“Ｔ＋１”概念。即：“距离市政设施和商业网点１公里为所在区域最佳住宅地块。”

　　原则三：买开发商的头脑

　　颇具经营理念的房地产发展商开发的新楼盘一般选址正确、定价合理、房型超前。

　　原则四：买同一区域连续成功开发的楼盘 

　　房地产有明显的区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。

　　原则五：小的不一定是美丽的，每个房间非常局促，使用功能便大打折扣。

　　原则六：购买小房型做投资须谨慎

　　现阶段小房型火爆一时，大家都认为小房型总价低，适合于出租。其实，小房型总价虽低，但由于面积很小，单价却高得惊人；而且，假如购买小房型的人都用于出租，那么这一区域房屋出租市场就供大于求，租金走低就成必然。

　　原则七：容积率比得房率更有意义

　　现在很多人购房都非常计较得房率，其实目前设计房型得房率相差无几，得房率中的水分很大。而容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质，所以购房时，询问占地面积多少，能造多少平方米房子意义非同寻常，选择容积率低的小区比较好。 

　　原则八：６比１购房“公式”

　　按国际惯例，通常将总房价与一个家庭的年收入的比例控制在６比１。如：家庭年收入为５万元，以购买３０万元左右的住房为宜。而我国目前普遍水平为１０至２０比１。

　　原则九：不选择炒作过度的楼盘

　　前几年由于炒作，购房者排队所购的房，到今天往往是问题最多的楼盘。

　　原则十：购买十万平方米左右且与绿地为伴的楼盘

　　小区规模偏小，不可能有品质较高的会所，规模偏大的小区又会居住噪杂，也难开发成高品质的小区。购买规模１０万平方米左右的楼盘比较适宜。此外，沿大型绿地开发的楼盘，景观较好，可以在确保一定容积率的基础上，不会让购房者感到绿化太少，既降低了开发成本，购房者又能有效地控制总价。

　　对购房者的５个忠告

　　近年来房地产投诉成为百姓关注的热点之一，而投诉的出现多半因购房者缺乏专业知识和防范意识，误中了一些开发商的圈套。为此，有关人士提醒消费者在购房时要注意。

　　一防销售商五证不全。营业执照证、房地产开发资质证、土地使用证、工程规划许可证、施工许可证五证不全，属非法售房，消费者定要先验证后选购。

　　二防商品房面积“缩”、“涨”无定。部分销售商为牟私利，常以公摊面积不详、计算公式不公平为手段，使得有些购房者没有得到应有的面积，而有些则摊上了不该分摊的面积，徒增一份购房款。

　　三防开发商擅自改变设计规划，交付到消费者手中的现房与样板房、图纸不一样。一些开发商惯用变更规划和设计的手段，导致朝向改变，套型或绿地缩小。

　　四防劣质建材导致商品房质量问题频频出现。个别工程偷工减料，用材低劣，监造又不负责，导致商品房的质量问题不断出现，严重影响购房者居住。

　　五防购房合同草率签，出现纠纷维权难。一些购房者签订合同时较随意，偏信开发商的吹嘘和诺言，而开发商往往使用虚假广告宣传，模棱两可的设置，在合同中以格式条款套住消费者，一旦合同签订或入住，消费者权益立即受损。因此，对一些责任不明的条款或于己不利的要约，消费者要敢于提出签订补充说明，无法达成一致，宁可不签。

　　另外还需注意：购房时要看拆迁安置是否落实，供水、电、气、通讯设施是否具备，物业管理是否落实。

　　验看合同文本是否规范，有否断章取义或偷梁换柱等不法行为，对事先承诺，应在合同中明示，最好委托律师或房产土地业内专职人士给予指导。

　　慎购期房，对宣传广告及承诺要经过详细的咨询了解，签订详细的合同，重要协议上，凡开发商不愿签订要约的，消费者不要迁就。

　　妥善保存好原始材料，如合同、发票、收据凭证、协议书等，一旦发生争议或违约，可凭证据投诉或诉诸法律。

　　定金≠订金

　　针对购房消费者交付购房“预订款”时常与开发商发生纠纷的情况，渝州律师事务所律师梁伟提醒消费者慎交“预定款”。

　　据了解，在购房过程中，消费者往往经不住销售商宣传推销的诱惑，在“商品房预售合同”或“商品房屋销售合同”未签订的情况下，盲目交付几百元、几千元甚至上万元的“预订款”或“定金”。此后，当因种种原因想放弃购房时，却无法得到“预订款”或“定金”的退还。

　　为尽可能避免此类争议纠纷的发生，梁伟提醒消费者：对开发商提出的特别约定应予注意。《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事入之间另有约定的，从其约定。”房屋销售方出据的“预订款”或定金性质的收据所附带的备注条款，应视为特殊形式的约定，消费者一定要在付款前看清其内容，谨慎签字；要弄清“定金”的含义，千万不要将“定金”误解为“订金”。

　　按《合同法》、《担保法》中的解释：定金应当以书面形式约定。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立主合同的应当双倍返还定金。关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：

　　（１）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；

　　（２）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；

　　（３）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；

　　（４）广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

　　所以，消费者要区分交付的“预订款”种类，特别是“定金”与“订金”的差异。

　　购房者选购期房时须清楚相关的法律

　　买期房很容易日后引出纠纷。有我区名正律师事务所律师李志建议购房者要清楚以下法律问题。

　　一、定金问题。购期房一般要交付定金，对于定金的交付法律是有明文规定的，如开发商提出“无理”要求，你可依法拒之，或在事后诉之法院，由法院认定合同无效，让法院帮你把多付的钱要回来。《担保法》第８９条规定：当事人一方可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的２０％。由这一法律规定可以看出：第一，定金条款并不具有强制性，它只是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款；第二，应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况；第三，虽然已订立了定金条款，消费者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能没有能力履行合同，就不要交付定金，因为交付定金合同才会生效。

　　二、不可抗力问题。《民法通则》第１０７条明确规定：“因为不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任”。一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有二条：一是“人力不可抗拒的自然灾害”；二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。从实际发生的商品房买卖纠纷来看，因“人力不可抗拒的自然灾害”问题产生的纠纷较少，因“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”问题产生的纠纷较多。如果施工中遇到的异常困难及重大技术问题，不能及时解决或有其他卖方不能控制的事件等可能存在，购房人可以考虑放弃。

　　三、面积纠纷问题。期房最大的特征是在预售合同订立时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上。这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品房的价格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。为防止花冤枉钱，购房人应在合同中这样明确：“误差率为±０．５％时，房屋单价不另行结算；误差率低于±０．５％时，合同继续履行，按每建筑平方米据实结算，误差率超过±０．５％时，购房人有权单方解除合同并要求双倍返还定金、追究法律责任”。

　　四、房屋产权证的发放期限问题。开发商在解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口是有关部门不给办。其实，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴出让金、进度有误等，一旦属于这些情况，购房人就要提高警惕，一方面了解能否解决，一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。

      律师提醒

      购房合同中应明确约定处理面积误差办法

      合同中应明确约定处理面积误差办法在商品房买卖合同中，期房的约定面积和实际交付的面积出现误差时，购房者如何处理呢？名正律师事务所律师任文表示：首先，根据合同意思自治原则，商品房买卖双方可以在合同中自由约定面积出现误差的处理方法。

      其次，如果合同双方没有约定面积误差的处理办法，则依据法律的规定处理。目前，房地产开发公司在其提供的商品房格式买卖合同中，就面积误差的处理方法主要依据有：国家建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定，合同有约定的按约定处理，无约定的按３％处理（即误差范围在３％以内的，据实计算；误差范围超过３％的，买受人有权退房，不退房的，超过３％部分可不支付房款）。

      任文律师提示，消费者在买房时，最好要参照上述依据规定，将约定面积与实际交付面积出现误差时的处理办法明确写入购房合同中，避免出现上述纠纷。